กรณีซื้อที่ดิน น.ส.3ก. 40 ปีที่แล้ว ยังไม่ได้โอน โดนเอาไปขายต่อนั้น ถือว่าผู้ซื้อเดิมมีสิทธิดีกว่าผู้ซื้อรายใหม่ เนื่องจากเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาก่อนและได้เสียค่าตอบแทนให้แก่ผู้ขายแล้ว โดยผู้ซื้อเดิมสามารถดำเนินการเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่ได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 62 ดังนี้
“ในกรณีที่มีการออกโฉนดที่ดินโดยคลาดเคลื่อน หรือมีการออกโฉนดที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้ว่าราชการจังหวัดมีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินนั้นเสียได้ และให้ดำเนินการแก้ไขรายการเกี่ยวกับที่ดินในทะเบียนที่ดินให้ถูกต้อง”
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อเดิมจะต้องพิสูจน์ว่าตนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาก่อน โดยอาจนำหลักฐานต่างๆ มาเป็นพยาน เช่น สัญญาซื้อขายที่ดิน เอกสารแสดงการชำระค่าตอบแทน บันทึกการครอบครองที่ดิน เป็นต้น
นอกจากนี้ ผู้ซื้อเดิมยังสามารถฟ้องร้องผู้ขายรายใหม่เพื่อเรียกค่าเสียหายได้ โดยอาจฟ้องในฐานละเมิดหรือฉ้อโกงก็ได้
ขั้นตอนการดำเนินการเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่ มีดังนี้
- ยื่นคำขอเพิกถอนโฉนดที่ดินต่อสำนักงานที่ดินที่ออกโฉนดที่ดิน
- แนบหลักฐานต่างๆ ประกอบการยื่นคำขอ เช่น สัญญาซื้อขายที่ดิน เอกสารแสดงการชำระค่าตอบแทน บันทึกการครอบครองที่ดิน เป็นต้น
- สำนักงานที่ดินจะดำเนินการตรวจสอบหลักฐานต่างๆ และออกคำสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดิน
- ผู้ซื้อเดิมจะต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินของตนให้เป็นของตนเองอีกครั้ง
สำหรับกรณีนี้ แนะนำให้ผู้ซื้อเดิมปรึกษาทนายความเพื่อขอคำแนะนำและดำเนินการเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างเอกสารที่อาจใช้เป็นหลักฐานประกอบการยื่นคำขอเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่
- สัญญาซื้อขายที่ดิน
- เอกสารแสดงการชำระค่าตอบแทน
- บันทึกการครอบครองที่ดิน
- หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่
- หลักฐานการออกใบอนุญาตก่อสร้าง
- หลักฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอื่นๆ เกี่ยวกับที่ดิน
ผู้ซื้อเดิมควรรวบรวมเอกสารต่างๆ เหล่านี้ให้ครบถ้วน เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการยื่นคำขอเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ออกให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ