ปลูกบ้านล้ำที่ดินเพื่อนบ้าน

แก้ไขล่าสุด วันที่ 27th August, 2023 at 08:17 am

การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่น

ปัจจุบันปัญหาเรื่องการก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง
ที่อยู่อาศัยรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นมักปรากฏมีให้เห็นอยู่เสมอ
และถ้าหากคุณพบว่าอาคารที่อยู่อาศัยของคุณที่สร้างนั้นรุกล้ำ
เข้าไปในที่ดินของคนอื่น หรือพบว่าเพื่อนบ้านของเราได้สร้าง
โรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของเราแล้ว เราจะมีวิธีการหาทาง
แก้ไขปัญหานี้ได้อย่างไร ผู้เขียนจึงใคร่ขอเสนอทางออกของ
ปัญหาเหล่านี้ โดยอาศัยกลไกของกฎหมายที่ได้บัญญัติคุ้มครอง
ในเรื่องนี้ไว้โดยเฉพาะ
คำว่า “การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่น”
หมายถึง การที่ผู้สร้างได้สร้างโรงเรือนส่วนน้อยในที่ดินของผู้อื่น
ซึ่งจะแตกต่างจากการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นทั้งหลัง
เพราะว่าการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นนั้น คือโรงเรือน
ส่วนใหญ่จะอยู่ในที่ดินของคนอื่นถ้าคิดเป็นพื้นที่แล้วถ้าส่วนที่
รุกล้ำเท่ากับร้อยละ ๗๐ ของโรงเรือนที่อยู่ในที่ดินของคนอื่นก็จะถือว่า
เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของคนอื่นมากกว่าจะเป็นการรุกล้ำใน
ที่ดินของผู้อื่น
โดยในที่นี้จะขอกล่าวถึงเฉพาะปัญหาการสร้างโรงเรือน
รุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นหรือการที่โรงเรือนส่วนน้อยอยู่ในที่ดิน
ของคนอื่นซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๔
ทรัพย์สิน ลักษณะ ๒ มาตรา ๑๓๑๒ บัญญัติว่า
“บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น
โดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น
แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียน
สิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด
เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดิน
จะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออก
ค่าใช้จ่ายก็ได้”
คำว่า “โรงเรือน” หมายถึงอะไรบ้าง
โรงเรือนในที่นี้ให้รวมถึงส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย เช่น ห้องน้ำ
ห้องครัว ห้องนั่งเล่น แม้กระทั่งชายคาบ้านก็ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน
แต่ถ้าส่วนที่รุกล้ำนั้นไม่ใช่ส่วนของโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งของโรงเรือน เช่น
ท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๗๘/๒๕๒๓) ถังส้วมซีเมนต์
(คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๑๖/๒๕๒๒) หรือเสากำแพงที่แยกต่างหากจากเสาโรงเรือน
(คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๓๖/๒๕๓๙) เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของ
โรงเรือนไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๑๓๑๒

ในการพิจารณาว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำหรือไม่นั้น จะต้องพิจารณา
โดยเริ่มจากขั้นตอนที่มีการก่อสร้างในครั้งแรกเท่านั้นโดยจะไม่รวมถึงการต่อเติมหรือ
สร้างขึ้นในภายหลัง หรือสร้างขึ้นโดยผู้มีสิทธิสร้างในฐานะเจ้าของที่ดินและต่อมามีการ
แบ่งแยกที่ดินแล้วทำให้เกิดการรุกล้ำขึ้น กรณีเหล่านี้ผลในทางกฎหมายจะแตกต่างกัน
ในเรื่องของการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนที่รุกล้ำนั้น
ผลในทางกฎหมายของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๔ ทรัพย์สิน ลักษณะ ๒
มาตรา ๑๓๑๒ ได้บัญญัติถึงผลในทางกฎหมายของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดิน
ของผู้อื่นไว้ โดยแบ่งเป็น ๓ กรณี ดังนี้
(๑) กรณีผู้สร้างสุจริต
ในมาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก ได้คุ้มครองผู้สร้างที่สุจริตเท่านั้น และ
พฤติการณ์ที่เรียกว่า “สุจริต” นั้นหมายความว่าขณะที่ก่อสร้างผู้สร้างไม่รู้ว่า
ที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นเป็นของบุคคลอื่น หรือเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตัวเอง และต้อง

ดูพฤติการณ์ด้วยว่าผู้สร้างได้กระทำโดยประมาทเลินเล่อหรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น
นาย ก ได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของตนซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของนาย ข โดยที่
ที่ดินนั้นไม่มีรั้วล้อมรอบ นาย ก ไม่ได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินของตนและ
ของนาย ข ให้แน่ชัดเสียก่อนแล้วค่อยลงมือก่อสร้างอาคาร จึงแสดงถึงความ
ไม่รอบคอบและความประมาทเลินเล่อของนาย ก เอง กรณีเช่นนี้ไม่อาจถือได้ว่า
นาย ก สุจริต
เมื่อผู้สร้างได้กระทำโดยสุจริตแล้ว ผลของกฎหมายได้กำหนดให้ผู้สร้าง
เป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำแต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเพื่อเป็น
ค่าใช้ที่ดินและผู้สร้างสามารถเรียกให้เจ้าของที่ดินยอมจดทะเบียนให้ที่ดินนั้น
เป็น ภาระจำยอม๑
ได้ แต่ถ้าต่อมาโรงเรือนที่สร้างนั้นสลายไปทั้งหมดเจ้าของ
ที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นเสียก็ได้ แต่ข้อพิจารณา
ที่สำคัญก็คือส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นโรงเรือนเท่านั้น ซึ่งได้กล่าวมาแล้ว
ตอนต้นว่าโรงเรือนหมายถึงอะไรบ้าง

เนื่องจากกฎหมายได้เล็งเห็นว่าถ้าจะให้ผู้สร้างใช้ที่ดินเปล่า ๆ ไม่เสีย
ค่าตอบแทนก็อาจจะไม่เป็นธรรมสำหรับเจ้าของที่ดินเท่าไหร่ จึงกำหนดให้
ผู้สร้างสามารถใช้ที่ดินนั้นได้แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินนั้น ส่วนเรื่อง
ค่าใช้ที่ดินที่ผู้สร้างจะต้องจ่ายให้แก่เจ้าของที่ดินนั้นกฎหมายไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์
ไว้ว่าจะดูจากอะไร แต่ในทางปฏิบัติได้ใช้หลักความเป็นธรรมและเหมาะสม
โดยพิจารณาว่าส่วนที่รุกล้ำเข้าไปนั้นมีเนื้อที่เพียงไร ทำเลที่ตั้งของที่ดินนั้นว่า
มีราคาที่ดินเท่าไหร่ และสุดท้ายต้องดูด้วยว่าการที่มีโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปนั้น
ทำให้ที่ดินที่เหลือมีสภาพเป็นอย่างไร เช่น ที่ดินที่เหลือกลายเป็นที่ดินที่ยากต่อ
การออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่ เป็นต้น ซึ่งพฤติการณ์เหล่านี้สามารถนำมา
ประกอบการตกลงระหว่างผู้สร้างและเจ้าของที่ดินในการกำหนดค่าใช้ที่ดินได้ หรือถ้า

ตกลงกันไม่ได้มีการฟ้องคดีสู่ศาล ศาลก็จะหยิบยกข้อพิจารณาเหล่านี้ประกอบการ
กำหนดค่าใช้ที่ดินแก่เจ้าของที่ดินได้
(๒) กรณีผู้สร้างไม่สุจริต
ในกรณีที่ผู้สร้างสร้างโดยไม่สุจริตนั้น กฎหมายไม่ได้ให้ความคุ้มครอง
แก่ผู้สร้าง แต่กฎหมายจะให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินให้มีสิทธิบอกให้ผู้สร้างรื้อถอน
ส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไปก็ได้ กฎหมายใช้คำว่า “ก็ได้” หมายความว่าเป็นสิทธิ
ของเจ้าของที่ดินเองว่าจะใช้สิทธินั้นหรือไม่ ในบางกรณีที่มีการรุกล้ำโดยไม่สุจริต
แต่กลับทำให้เจ้าของที่ดินได้รับผลประโยชน์เพิ่มขึ้นเจ้าของที่ดินอาจจะไม่ใช้
สิทธินี้ก็ได้ หรือจะเรียกให้ผู้สร้างใช้ค่าที่ดินเสมือนหนึ่งว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตก็ได้

(๓) การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ไม่อยู่ในบังคับ มาตรา ๑๓๑๒
การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นนั้น จะต้องเกิดตั้งแต่แรกหรือ
เป็นการสร้างรุกล้ำมาตั้งแต่ขณะที่เริ่มทำการก่อสร้าง ไม่รวมถึงกรณีที่มีการ
ต่อเติมภายหลังแล้วเกิดการรุกล้ำ เช่น นาย ก ก่อสร้างโรงเรือนครั้งแรกไม่มี
การรุกล้ำในที่ดินของนาย ข แต่อย่างไร แต่ต่อมามีการต่อเติมโรงเรือนแล้ว
ส่วนที่ต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย ข กรณีเช่นนี้ผู้สร้างไม่ได้รับความ
คุ้มครองตามมาตรา ๑๓๑๒ จะต้องรื้อโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไป
อีกกรณีหนึ่งที่ไม่สามารถใช้มาตรา ๑๓๑๒ มาบังคับได้ คือกรณีสร้าง
โรงเรือนในที่ดินแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดิน เช่น นาย ก และนาย ข เป็น
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกันและได้ก่อสร้างอาคารในที่ดินนั้น ต่อมาได้ตกลง
แบ่งแยกที่ดินกันคนละส่วนทำให้ที่ดินส่วนของนาย ข มีอาคารของนาย ก
รุกล้ำเข้าไป พฤติการณ์เช่นนี้จะเห็นได้ว่าไม่มีการรุกล้ำมาตั้งแต่ต้นและไม่ใช่
การต่อเติมภายหลังจึงไม่มีกฎหมายที่จะมาใช้บังคับได้ ซึ่งกรณีเช่นนี้ศาลฎีกา
ได้เคยมีคำพิพากษาวางไว้และใช้เป็นบรรทัดฐานมาตลอดคือ ให้ใช้มาตรา ๑๓๑๒

เป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔)
ยกตัวอย่างเช่น
“คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๑๑/๒๕๔๒ เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๔๐๖๘
ของโจทก์และโฉนดที่ดินเลขที่ ๙๔๐๑๒ พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยเป็น
ที่ดินแปลงเดียวกันซึ่งโจทก์ซื้อมาจาก น. โดยมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน
มาก่อนแล้ว ต่อมาจำเลยนำที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๔๐๑๒ ไปจดทะเบียนจำนอง
และมีการบังคับจำนองซึ่ง ต. เป็นผู้ประมูลได้จากนั้น ต. ขายที่ดินดังกล่าว
พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย ปรากฏว่าสิ่งปลูกสร้างบางส่วนคือส่วนหนึ่ง
ของบ้านเลขที่ ๑๗ และรั้วบ้านรุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๔๐๖๘ ของโจทก์
กรณีจึงไม่เข้า ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๑๒ เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลย
สร้างขึ้น เมื่อไม่มีกฎหมายใดที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงต้องนำมาตรา ๑๓๑๒
ซึ่งเป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาปรับตาม มาตรา ๔ วรรคสอง
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย
ให้รื้อส่วนของบ้านเลขที่ ๑๗ ที่รุกล้ำแต่มีสิทธิเรียกเงินเป็นค่าใช้ส่วน
แดนกรรมสิทธิ์และดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ส่วนรั้วบ้าน
ที่รุกล้ำนั้นมิใช่การรุกล้ำของโรงเรือนหรือส่วนใดของโรงเรือนอันจะปรับใช้มาตรา
๑๓๑๒ ได้ จำเลยจึงต้องรื้อรั้วที่รุกล้ำ”
ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นจะเห็นได้ว่าการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดิน
ของผู้อื่นนั้นผู้สร้างไม่จำเป็นต้องรื้อถอนเสมอไป กฎหมายมุ่งให้ความคุ้มครอง
แก่ผู้สร้างในกรณีสุจริต และในขณะเดียวกันกฎหมายก็คุ้มครองเจ้าของที่ดิน
ที่ไม่ต้องแบกรับภาระที่เพิ่มขึ้นให้เสียเปล่าโดยเจ้าของที่ดินมีสิทธิได้รับค่าใช้
ที่ดินจากผู้สร้างได้อีกด้วย